VALÈNCIA. En los últimos años, el mercado inmobiliario ha dado un gran vuelco, propiciado por un nuevo tablero y unas piezas que no siempre están encajando. Desde la pasada crisis económica de 2008, los jugadores son otros y también las condiciones. Mientras hace 15 años, se hacían movimientos con mayor flexibilidad y facilidad, ahora existe un mayor análisis y profesionalización den el sector. No obstante, las necesidades alojativas han ido en aumento por el aumento poblacional de muchas ciudades españolas, como València, debido a los flujos migratorios que se están produciendo y el éxodo de la población a las grandes urbes. Una demanda al alza que, sin embargo, no se ve satisfecha por buena parte de la oferta. No se construye lo suficiente y lo que se promueve es a precios elevados para una gran parte de la sociedad. Una tensión que está impidiendo a muchos el a una vivienda.

Así se puso de manifiesto en un desayuno organizado por Valencia Plaza para analizar las perspectivas de futuro y recorrer la evolución del mercado inmobiliario en los últimos 15 años. Una cita en la que participaron José Manuel Martínez, subdirector general y director de residencial de Olivares Consultores; Alicia Mancheño, directora territorial de Grupo Lobe en la Comunitat Valenciana; Jorge Aguerri, jefe de desarrollo de negocio promotor de Ibercaja; Pedro Fernández, gerente de promociones territorial este en Culmia; Regina García, CEO de Casas del Mediterráneo; Marta Enriquez, responsable territorial en la Comunitat Valenciana de Clikalia; y Malek Murad, vicepresidente del Colegio de Arquitectos territoriales de Valencia.

Durante el debate, los expertos hicieron un repaso a los últimos años y pusieron sobre la mesa los factores que, a su juicio, han propiciado esta crisis en el mercado. Destacaron la falta de suelo, los dilatados tiempos istrativos, el encarecimiento de los costes y la falta de mano de obra. Asimismo, incidieron en la necesaria implicación que deben tener las istraciones para, en colaboración con el sector, buscar las recetas que ayuden a aliviar la emergencia habitacional actual y favorecer un derecho como es el de la vivienda.

En este sentido, José Manuel Martínez, subdirector general y director de residencial de Olivares Consultores, remarcó que en los primeros años después de la crisis financiera de 2008 se produjo un "apagón" del sector inmobiliario porque "las promotoras dejaron de existir, los bancos tenían problemas y la vivienda no se podía adquirir" por la delicada economía doméstica de la mayoría de familias. No obstante, señaló que a partir de 2014, la empresa privada empezó a generar negocio inmobiliario, dando salida a nuevo producto a partir de los suelos pendientes de ejecutar. "València en aquel momento era una ciudad muy barata y los precios empezaron a subir, algo normal para la tercera ciudad de España", expresó. 

A su juicio, uno de los principales problemas que ha estrangulado el mercado actual es que, desde entonces, no se ha generado suelo nuevo y todo lo que se ha estado moviendo hasta ahora procedía del ciclo anterior. "Se ha ido construyendo sobre esa herencia. Eso se ha terminado y tenemos un problema de oferta", enfatizó, Y, mientras tanto, la demanda ha ido creciendo, pero sin ir acompasada con el stock que salía. Esa escasez de materia prima sumada al encarecimiento de los costes de la construcción es lo que para Martínez ha hecho que los precios vayan al alza.

En este sentido, Regina García, CEO de Casas del Mediterráneo, comentó que actualmente los valores medios en el 'Cap i Casal' están ya casi a los mismos niveles de 2006, con promedios de 3.000 euros el metros cuadrado. "Antes se podía comprar a estos precios, pero ahora es casi imposible y el problema es que no hay oferta porque la que se ha generado la ha absorbido la demanda", lamentó. Al respecto, comentó que la ciudad no para de recibir más extranjeros para residir, así como nuevos vecinos de pueblos cercanos por el éxodo a las ciudades.

También, como encargada de una agencia inmobiliaria, señaló que cada vez más la gente vende menos viviendas de segunda mano porque "el alquiler sale más rentable", comentó, lo que provoca una merma de producto disponible en este segmento. "Ha desaparecido el antiguo inversor que compraba, reformaba y volvía a vender", expresó para advertir de que en el escenario actual "nos estamos cargando el mercado de reposición". Por ello, considero urgente "flexibilizar el urbanismo" y permitir la transformación de parte del parque edificado, así como favorecer la salida de nuevos desarrollos que permitan sacar nuevas promociones.

El papel de la istración

Por su parte, Malek Murad, vicepresidente del Colegio de Arquitectos territoriales de Valencia, aseguró que los ritmos de construcción se mantienen estables en la ciudad, con visados para unas 4.000 nuevas viviendas anuales en València. Niveles que, sin embargo, no consiguen atender la creciente demanda al que se añade el apetito de muchos inversores que están recalando en València porque Madrid y Barcelona son mercados saturados. Todo ello, comentó, también impulsado por las referencias a València en medios internacionales como "la mejor ciudad para vivir o jubilarse". 

Además, Murad situó en el debate en el papel de la istración y en el hecho de que en los últimos años se ha puesto el foco en el fomento del alquiler, dejando de lado las políticas de apoyo a la compra y agrandando la demanda en este segmento que ahora presenta unas rentas "por las nubes". Por ello, defendió la necesidad de poner en marcha políticas sociales como en Austria, con impuestos destinados a vivienda y una gran parque público residencial en su capital Viena. También, abogó por promover más vivienda pública, ya que indicó que en este momento 1 de cada 12 viviendas son VPO, una tasa que considera que "no es sostenible". Asimismo, defendió la regeneración urbana de los barrios como ha sucedido en Russafa o el Cabanyal, así como en la necesidad de agilizar las licencias y la tramitación urbanística para poder movilizar nuevos desarrollos residenciales.

Sobre esta última cuestión, Alicia Mancheño, directora territorial de Grupo Lobe en la Comunitat Valenciana, detalló que, en su caso, la promotora está ejecutando edificios en un nuevo sector urbanístico en Quart de Poblet que ha tardado 15 años en desatascarse, un plazo que todos los asistentes coincidieron en señalar que es inasumible para cualquier proyecto y compañía. Especialmente, como comentó Mancheño, en un contexto inflacionista en el que una firma no puede estar eternamente con proyectos en el aire y asumiendo tasas y cargas. 

De hecho, lamentó que una parte de las subidas actuales de precio vienen motivadas por los "agresivos" costes de construcción que asume el sector y la falta de suelo que ha llevado a muchos propietarios a subir los que quedan. En este sentido, quiso dejar claro que el margen promotor cada vez es más estrecho y la subida de precios para el comprador viene por esa "presión de los costes". A estos factores se añade también la falta de mano de obra. Por ello, remarcó que el objetivo debe ser repensar el modelo constructivo del futuro para poder hacer vivienda "mejor y más barata". "Tenemos que llevar un control sobre este puzzle porque no nos gusta ver a la gente expulsada del mercado", incidió para remarcar que el que tiene que liderar es la istración. "Yo puedo hacer VPO y aportar mi parte, pero istración debería ser punta de lanza", subrayó. 

También, Pedro Fernández, gerente de promociones territorial este en Culmia, remarcó que la presión al alza de los valores de la vivienda viene por el encarecimiento de la propia construcción, motivada por las exigencias de normativas cada vez más estrictas, especialmente las que llegan de Europa. A su juicio, también se debe abrir el debate sobre si es sostenible que las grandes ciudades y capitales acojan tanta población, dada la gentrificación que están padeciendo urbes como València con barrios como el de Patraix, más residencial, con un boom turístico.

"Es un problema porque muchos de los vecinos que residían en ciertos barrios como Ciutat Vella o el Cabayanl se ven desplazados. El problema tiene muchas aristas y hay que paliar la escalada de precios no solo con rehabilitación y alquiler asequible, porque en Madrid estamos haciendo mucho y el precio no baja", subrayó. A su juicio, hace falta que intervenga la istración. En este sentido, el subdirector general de Olivares Consultores apostilló que es necesario un Pacto de Estado en materia de vivienda.

Construcción industrializada

Como posible solución a futuro se puso el foco en la industrialización porque resuelve problemas actuales como los largos tiempos constructivos o la falta de perfiles cualificados. "Cada vivienda es ahora mismo un prototipo con el sistema constructivo tradicional. En cambio, con la industrialización se evitan errores y se requiere de menos oficios y mano de obra porque se produce en fábricas", aseguró el subdirector general de Olivares.

Sobre esta cuestión, Fernández también valoró estos nuevos sistemas como una opción para la obra nueva, no tanto para la rehabilitación, por lo que aseguró que en un futuro ambas metodologías convivirán. "Es un camino que estamos empezando a recorrer. Industrialismo para subir calidades, pero también porque no tenemos manos para poner ladrillo. En nuestro caso, hemos invertido en una fábrica de fachadas y escaleras en Segovia y, desde ahí, producimos estos elementos, "explicó la delegada de Grupo Lobe en la Comunitat.

Jorge Aguerri, jefe de desarrollo de negocio promotor de Ibercaja, insistió en que el sector quedó reducido en la anterior crisis, la mano de obra se destruyó y no está habiendo un relevo generacional. Defendió la industrialización, pero cierto es que reconoció que no acaba de penetrar porque sigue siendo más cara para aquellos promotores sin capacidad para levantar sus propias plantas. No obstante, consideró que a futuro es un buen sistema para atacar la crisis de la vivienda que, a su parecer, viene por una demanda no puede comprar vivienda porque en ciertas plazas los precios están disparados. 

"Como sector debemos dar una solución al primer y ese es el gran reto", remarcó. En su caso, detalló que desde la entidad financian 220 promociones al año, principalmente de grandes operadores que representan el 80% de su negocio, mientras que el resto son compañías más familiares y locales. Por otro lado, Aguerri defendió la rehabilitación y la regeneración de barrios y edificios del parque edificado, aunque itió que no ha habido demanda para utilizar los fondos europeos reservados a esta materia.

No obstante, para Marta Enriquez, responsable territorial en la Comunitat Valenciana de Clikalia, la rehabilitación del parque edificado es la solución. Y más porque, según cifró, solo queda en la ciudad el 18% de suelo para construir, mientras que el 67% de las viviendas tienen más de 40 años de edad. "Muchas están inhabitadas porque tienen problemas de saneamiento o de distribuciones que no son útiles. Por tanto, nosotros hemos puesto el foco en renovar ese parque y mejorar la oferta existente", subrayó.

Para eso, defendió que es necesario favorecer un marco fiscal que incentive la rehabilitación y la figura del agente rehabilitador. "Tenemos que poner el foco en lo que tenemos porque no hay suelo para seguir construyendo", insistió. En este sentido, abogó por rebajar aún más el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que el Consell ha reducido del 10% al 9%, y por un tratamiento fiscal específico para operaciones de compra- reforma-venta para favorecer el ante el gran volumen de gente que no puede optar en estos momentos a una vivienda.