VALÈNCIA. La vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la sociedad. El alza de precios, tanto en el segmento de la compraventa como del alquiler, sumada a una demanda que no para de crecer y una oferta que desaparece casi al instante de salir al mercado han generado una tensión en el mercado para el que muchas istraciones buscan una solución. Y en ello trabajan desde la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha), encaragada no solo de gestionar el parque público valenciano, sino también de coordinar el Plan Vive, el proyecto 'estrella' en esta materia del gobierno valenciano para construir 10.000 nuevos inmuebles en la Comunitat esta legislatura.

"Indudablemente, tenemos un problema de emergencia habitacional y de dificultad para acceder a un inmueble. Hemos llegado a esta situación porque desde hace muchos años que no se ha promovido vivienda de protección pública, que es a la que se puede acceder cuando tienes unos ingresos medios o bajos", ite Estefanía Martínez, directora general de la entidad. "Las istraciones han estado a otros problemas y hasta que no ha reventado realmente la problemática no ha habido una previsión de la escasez del parque de vivienda que se estaba generando", remarca.

Pero, además, a la ya delicada situación residencial, la EVha está volcada en la reconstrucción tras la Dana de Valencia del pasado 29 de octubre. De este modo, en paralelo a las nuevas licitaciones de suelo para construir VPO en la autonomía, la entidad está centrada en los realojos y reparaciones del parque público consecuencia de la riada. En este sentido, y tal y como avanza Martínez, se está diseñando un plan para levantar cerca de 250 viviendas industrializadas en municipios golpeados por la catástrofe.

-La emergencia habitacional es uno de los principales problemas en España. ¿Cómo se ha llegado a esta situación?

-Indudablemente, tenemos un problema de emergencia habitacional y de dificultad para acceder a un inmueble tanto en el alquiler como en la compra. En mi opinión, hemos llegado a esta situación porque desde hace muchos años que no se ha promovido vivienda de protección pública, que es a la que se puede acceder cuando tienes unos ingresos medios o bajos. La renta libre nos está impidiendo a sueldos medios poder comprar una vivienda. También es muy probable que la falta de crédito en los últimos años haya influido, pero, principalmente, la problemática es que los alquileres están siendo muy potentes y más caros que las cuotas de hipoteca, por lo que la gente no puede comprarse una vivienda. Falta vivienda de protección pública y, en general, construcción. Además, desde la burbuja inmobiliaria no se ha producido nuevo suelo y ha habido dificultad para que los promotores puedan acceder a créditos... Todo ese cóctel ha hecho que nos encontremos con el problema que hay ahora y que impide que se puedan emancipar nuestros hijos de casa.

De hecho, tenemos un grupo distinto de vulnerables del que hemos conocido habitualmente. Se trata de personas que tienen sueldos, pero que no logran tener ahorro suficiente para adquirir una vivienda. También son vulnerables las personas que se separan o que tienen que iniciar una nueva vida y tampoco tienen una capacidad de endeudamiento de muchos años. Necesitamos ahora mismo que todas las istraciones públicas se alineen y coordinen para crear un nuevo parque de viviendas y potenciar que salgan al mercado todas las unidades que están paralizadas en manos privadas.

-¿La istración ha fallado a los ciudadanos en materia de vivienda? ¿Ha llegado tarde?

-Creo que las istraciones han estado a otros problemas y hasta que no ha reventado realmente la problemática no ha habido una previsión de la escasez del parque de viviendas que se estaba generando. También, estamos ante la problemática del envejecimiento del parque inmobiliario. De hecho, algunas de viviendas públicas se han tenido que demoler porque ya no están para rehabilitar. Por tanto, creo que sí, que no hemos tenido desde la istración previsión suficiente.   Asimismo, la construcción de vivienda de protección pública se ha dejado mayoritariamente en manos privadas. Mi primera vivienda fue de protección pública, una vivienda de las antiguas VPO, pero ahora llevamos muchísimos años que ni las istraciones ni los particulares han promovido a un precio asequible.

-De hecho, en los últimos años la promoción de VPO en la Comunitat la ha liderado el sector privado mientras que desde la parte pública la producción ha sido nula en la última década. ¿Qué ha hecho que la vivienda pública deje de ser parte central de las políticas públicas?

-No hemos producido suelo. La vivienda es el producto inmobiliario que construimos encima de un recipiente, que es el solar. Si no tenemos parcelas no podemos construir. Es verdad que tenemos desde el año 2000 un problema importante con los planeamientos, que han agotado sus modelos y no tienen solares para producir. Por eso, ahora lo que estamos impulsando es que todas las istraciones públicas que han ido acumulando y recogiendo patrimonio municipal de suelo lo saquen para poder poner a disposición viviendas.

-Actualmente, ¿cómo se encuentra el parque público y cuántos inmuebles lo componen?

-Tenemos ahora mismo 14.288 viviendas, de las que más de 11.000 están en un régimen de alquiler social, que es el más económico, con mensualidades desde 7 euros. El resto de viviendas son de la época en la que se promovía alquileres con opción a compra, por lo que hay semanas que firmamos 20 escrituras. Este es un modelo que tampoco deberíamos abandonar porque permite a una persona con una cuota muy reducida y sin un endeudamiento con una entidad bancaria, ser propietario. A mí me parece un modelo buenísimo, además del alquiler social y el alquiler asequible, pero que la venta se pueda seguir llevando a cabo. 

-Pero eso merma el parque público, cuya función es social. 

-Sí, pero por eso no dejamos de producir viviendas para el parque público, que debe ser incrementado. No obstante, también hay una parte de la ciudadanía que tiene la ilusión de ser propietario el día de mañana. Por tanto, yo creo que debe mantenerse.

-En ese sentido, ¿cuáles son los ejes y la estrategia que va a seguir la EVha para ampliar el parque público y sacar más producto al mercado?

-Actualmente, además de un paquete importante de inversión que se está haciendo en rehabilitación del parque público, que está muy envejecido, hay nuevas promociones de vivienda pública, que van a ser para alquiler asequible o social. También, está la parte más importante que es el Plan Vive, con tres pilares estratégicos. Uno de ellos es haber modificado la normativa de vivienda protección pública, con un nuevo reglamento, para que a los promotores les vuelva a ser rentable hacer vivienda de protección pública. La segunda pata pasa por sacar todos los suelos de la Generalitat Valenciana, ya que en el año 2018, la Conselleria adscribió a la EVha todo su parque público. Ahora mismo, estamos sacando todos los suelos para construir viviendas, o bien en derecho de superficie para alquiler asequible o en autopromoción para ampliar el parque público. Finalmente, el tercer eje, que es la más importante, consiste en animar a los ayuntamientos que tienen patrimonio público de suelo a que lo cedan, o bien mediante cesión gratuita a la EVha o por encomienda de gestión, para viviendas de protección pública. En ese caso, el promotor adquiere el suelo de una manera muy económica, vía permuta, y paga el precio con un número de viviendas. Esa última pata está siendo muy exitosa y ahora mismo tenemos 1.675 unidades en marcha.

-Ha comentado que hay proyectos en marcha de autopromoción, es decir, que promueve la propia entidad para sí misma. ¿Cuáles son y en cuánto ampliarán el stock actual?

-En este momento, estamos rehabilitando 391 viviendas. En actuaciones de autopromoción, estamos haciendo 86 viviendas directamente en terrenos de la EVha. Y, en edificios adquiridos por el anterior grupo político, que tenemos que estar reformando y acabando, hay 143 viviendas. Además, están las licitaciones del Plan Vive. Por tanto, en total, entre ejecución, licitación y en proyecto, tenemos 1.067 viviendas para incrementar el parque de viviendas de la EVha. En concreto, de autopromoción están los proyectos en Plaza del Árbol, en la Calle Garcilaso de la Vega, en la calle Pintor Fillol... Son diferentes edificios para 86 unidades que se están llevando a cabo.

-Pero la mayoría de esas promociones que comenta son heredadas de la época anterior del Botànic. ¿Cuáles son nuevas?

-La idea sí, pero no los proyectos, que no se habían llevado a cabo ni ejecutado. Se han empezado a construir las primeras viviendas de las 1.100 que se adjudicaron en derecho de superficie en junio de 2023, pero que no se habían resuelto correctamente. También, se van a ejecutar 211 unidades que hemos adjudicado a Culmia, también por la vía del derecho de superficie. Finalmente, está el Plan Vive, con 1.600 unidades licitadas y pronto llegarán las primeras adjudicaciones.

-Esas 1.600 viviendas forman parte del Plan Vive, por el cual la EVha está adjudicando suelo público a promotores privados a cambio de un número de inmuebles terminados de esas promociones. ¿Qué volumen se quedará la istración en concepto de pago por esa permuta?

-Es un dato estimado, pero aproximadamente será el 10%. Será entre un 5% y un 15% de la permuta. Por tanto, aproximadamente un 10% de las viviendas irán a formar parte del parque público. 

-¿Se dedicarán a alquiler asequible del parque público o a generar alquileres con opción a compra?

-Eso será una decisión política que a medida que vayan culminándose los edificios se decidirá, pero seguramente se van a quedar en el parque público y se destinarán a alquiler asequible.

-El Plan Vive prevé la construcción de 10.000 viviendas esta legislatura, de las que llevan como ha dicho 1.600 unidades licitadas. ¿Para cuándo nuevas licitaciones?

-Seguimos trabajando en ello. Al mismo tiempo, tenemos las mesas de contratación y estamos valorando las ofertas de las que ya hemos lanzado, estudiando los mejores proyectos técnicos y las mejores plicas económicas. A su vez, estamos redactando los nuevos encargos y previsiblemente en el mes de mayo vamos a sacar suelo para más de 500 viviendas en Valencia y Alicante. Esto es un goteo que no va a parar porque cada día municipios nuevos se van adhiriendo. Recientemente lo ha hecho Algemesí, que es uno de los ayuntamientos importantes porque en este momento tenemos prioridad por llevar a cabo construcciones en municipios afectados por la Dana.

-Siendo realista y al ritmo actual, ¿va ser posible llegar a esas 10.000 viviendas?

-Esperemos que sea posible. Tengamos en cuenta que una de las partes del Plan Vive es el marco normativo, que ya hemos cambiado, y desde el día 15 de diciembre de 2024, que fue cuando entró en vigor el nuevo decreto del Reglamento de Vivienda de Protección Pública, se han calificado casi 500 viviendas de protección pública de régimen privado. Eso, unido a todo lo que está sacando la istración de sus neveras, que tenía dormidos solares potenciales, espero que sí.

-¿Qué otros mecanismos se están implementando para ampliar el parque público? 

-La vía del tanteo y retracto sigue activa, lo único es que nosotros optamos por modificar el modelo porque no todos los inmuebles son buenos para un parque público. Tenemos que pensar que no solo es adquirir vivienda, sino que luego hay que explotar el servicio. Ahora mismo, tenemos casi 8.000 comunidades de propietarios y la gestión es complicada, con un montón de inquilinos con obligaciones de contribuir con determinados gastos. Cuando nosotros tenemos parte de un edificio y compramos uno o dos pisos sueltos, tenemos muy difícil la implantación de proyectos de rehabilitación sobre los edificios porque no tenemos la gestión jurídica. Por tanto, seguimos comprando vía tanteo y retrato, pero la idea es comprar viviendas que puedan formar parte del parque público, no bungalows ni duplex.

-Pero no parece que el tanteo y retracto sea una opción para el actual gobierno autonómico, ya que el año pasado no compraron nada a través de estos dos derechos de adquisción preferente. 

-Tenemos que gestionar todo el tanteo y retracto que nos ha dejado de herencia el anterior gobierno, con inmuebles con muchas problemáticas. Hay viviendas con okupas, que no podemos gestionar ni podemos entrar porque necesitamos primero incoar todos los procedimientos de desahucio y todo eso todavía hay que gestionarlo. Hay algún edificio que tenemos identificado para su adquisición directa y, si todo va bien, intentaremos adquirirlo.

-¿Cuántos demandantes de vivienda pública tiene registrados la EVha?

-El registro de demandantes tiene que ser depurado porque cerca del 50% de las preasignaciones no terminan en contrato formalizado. De hecho, estamos trabajando en un nuevo reglamento de adjudicaciones de vivienda del parque público. Actualmente, hay cerca de 40.000 solicitudes en la Comunitat Valenciana, de las que 22.000 son en la provincia de Valencia. Es muchísimo, pero no todas esas peticiones son reales porque la gente no actualiza su situación y, a lo mejor, una familia ya ha encontrado trabajo, está vivienda de alquiler y no necesita una vivienda pública, pero, aún así, sigue figurando en el registro. Por eso, hace falta depurar y regular esto para tener los números bien articulados.

-Este nuevo reglamento que se prepara, ¿qué persigue?

-El nuevo reglamento de vivienda de protección pública que aprobamos en diciembre ha regulado todo lo que es la vivienda de protección pública privada y ahora lo que nos queda es regular todo el parque público de viviendas y los criterios de adjudicación. Estamos trabajando en un nuevo borrador de un texto que regule el sistema de adjudicación del parque público. 

-A su juicio, ¿cuál sería el número de inmuebles óptimo para el parque público?

-El número óptimo sería que no hubiera demandantes y que nadie tuviera una falta de vivienda por una situación de vulnerabilidad. Eso sería lo ideal, pero en este momento es absolutamente una prioridad seguir construyendo viviendas de protección pública y recuperar viviendas para ponerlas a disposición de la gente más afectada. En cualquier caso, es una pregunta muy complicada, especialmente cuando ves en el parque público hijos y nietos de inquilinos originales, que no han podido incorporarse al mercado de trabajo y que su situación sigue siendo de vulnerabilidad. Creo que hay que trabajar mucho más el acompañamiento social para intentar que esas personas tengan recursos e ingresos y que, al menos, sus hijos puedan integrarse en una situación más normalizada. Quizás si trabajáramos más con esos segmentos poblacionales, tendríamos personas que pueden incorporarse a la vida normalizada de adquirir una vivienda en condiciones normales. 

También, otro de los problemas es que casi 2.000 viviendas las tenemos ocupadas ilegalmente y eso es muchísimo porcentaje. Por tanto, si pudiéramos tenerlas a disposición y sumamos todo lo que se está construyendo, tendremos mucho más.

-¿Existe algún modelo de políticas de vivienda a imitar de otras ciudades?

-Las políticas de la Conselleria están abiertas a cualquier solución que ponga punto y final a la necesidad de vivienda. Iremos a la demanda del producto que se esté pidiendo en la calle y, cuando tengamos bien depurado ese registro de demandantes, sabremos exactamente cuánta gente quiere adquirir una vivienda y cuánta quiere un alquiler asequible. Iremos a lo que necesite la ciudadanía para poder adquirir una vivienda en el régimen de comercialización que sea. Creo que no hay que cerrarse a ninguna política.

-¿Qué iniciativas ha puesto en marcha la EVha para los afectados por la Dana? 

-Viendo la cantidad de pérdidas de habitabilidad y la desaparición por completa de viviendas, en una primera opción las personas afectadas por la Dana fueron llevadas a polideportivos y se creó el centro de atención temporal de emergencias (CATE). El día 12 de noviembre se dictó una resolución que permitía que en caso de catástrofe, la EVha pudiera adjudicar directamente viviendas, solamente con dos requisitos: que esa persona o unidad de convivencia no tuviera una segunda residencia y que, además, no superara más de 4,5 veces ingresos IPREM. Por tanto, se dictó una resolución por la que suspendimos todas las adjudicaciones en la provincia de Valencia para pode poner esas viviendas a disposición de las personas afectadas por la Dana. Este fue el caso del edificio de 184 inmuebles en La Torre.

No obstante, la primera problemática que tuvimos es que realmente no teníamos muchas viviendas vacías para adjudicar. Haríamos muy mal nuestro trabajo si tenemos tantos demandantes y pisos vacíos, por lo que forzamos a las empresas que nos hacen el mantenimiento, la recuperación y la rehabilitación para que agilizarán muchísimo los trabajos en todas las unidades que teníamos en Valencia, especialmente en los municipios afectados. Con esas viviendas y el edificio de La Torre de 184 viviendas, que también estaba estaba lleno de lodo y de barro, trabajamos duro en su recuperación.

En total, hemos ofrecido 241 viviendas, de las que aproximadamente el 50%, 140, se han aceptado, mientras que se han rechazado 101 unidades porque esas personas encontraron una alternativa. Otra parte de la demanda ha ido entrando en diciembre o enero, cuando la persona o la familia que les había acogido ve que esto va a durar mucho en el tiempo y también se necesita intimidad. Además, por primera vez, dimos los inmuebles amueblados y con enseres, al menos todas las que estábamos dando en esos primeros días. Seguimos adjudicando todas las semanas.

-¿Estas adjudicaciones son provisionales o definitivas? 

-Tenemos todos los casos. Hemos adjudicado a personas que son propietarias, pero que están reparando sus viviendas. Nosotros hemos ofrecido los seis primeros meses gratuitamente. A partir del sexto mes se revisan las adjudicaciones y si se necesita más tiempo prorrogamos seis meses más. También hay inquilinos de viviendas que se van a quedar y les vamos a regularizamos con un contrato de inquilino con los precios acordes al parque de viviendas sociales.

-¿Cuál es la inversión total que ha llevado a cabo la Evha en reparaciones?

-Casi 4,5 millones en recuperar edificios y viviendas.

-En los presupuestos de la Conselleria de Vivienda para 2025 se ha dotado de una partida de 15 millones para un Plan Vive especial para promoción de vivienda industrializadas, enfocado en realojos causados por las inundaciones. ¿En qué va a consistir?

-Es un Plan Vive especial Dana. Estamos asistiendo a un hecho histórico, a una situación en la que los barrancos han abierto una boca mucho más grande, ha cambiado el dominio público hidráulico y la servidumbre de afección. Por lo tanto, algunos de los inmuebles que se ha llevado el agua no van a poder levantarse donde estaban anteriormente. Esas personas afectadas, con el dinero de la indemnización que les corresponda no van a poder tener capital suficiente para comprar una vivienda nueva conforme tenemos el mercado inmobiliario. Por tanto, la idea es que, con la colaboración de los ayuntamientos afectados y la inversión que va a hacer la propia Generalitat, construir urgentemente en torno a 240-250 viviendas industrializadas, aprobar proyectos de reconstrucción local y que esas casas se ejecuten a la mayor rapidez posible, entre 8 y 12 meses. El objetivo es poder ponerlas a disposición de las personas afectadas por la Dana que han perdido su vivienda para que puedan entrar en el marco jurídico comercial que quieran: comprando a menor coste, porque llevarán una parte de inversión municipal, o bien a través de un alquiler asequible o alquiler con opción a compra. Las fórmulas de comercialización serán las que a cada uno más le interese.

-Pero, ¿cómo se va a articular ese plan?

-La idea es que los ayuntamientos puedan colaborar cediendo suelo, tanto un solar privativo como de patrimonio municipal o dotación pública. En ellos se aprobarán proyectos de reconstrucción local, que llevarán implícita la licencia de obra y la calificación provisional de la vivienda como de protección pública. Nosotros también participaremos con autopromoción. En cualquier caso, este plan está ahora mismo en ciernes y esperemos poder ponerlo en marcha lo antes posible.

-¿Ya se tienen claros los suelos?

-Tenemos claro los 15 municipios, pero lo que no tenemos claro son los solares que van a participar de esta fórmula rápida porque también va a tener que ser dependiendo del interés de los ayuntamientos.

-¿Cuál será el papel de la EVha? 

-Agilizar el tema istrativo directamente gracias al decreto ley Dana que se aprobó. Ya está el producto preparado para que podamos tener esta agilización, pero falta que los solares se pongan a disposición de este nuevo marco normativo. La idea es más o menos levantar unas 250 viviendas en esos 15 municipios. O las que sean necesarias. De momento, esta es la previsión de la demanda que hay. Estamos hablando de viviendas que no se pueden reparar o que no se pueden reedificar.