VALÈNCIA. La tensión en el mercado de la vivienda en España ha llegado a tal nivel, que ha imposibilitado su a muchas familias. Y la situación en València y su área metropolitana es más que preocupante con escasez de oferta de obra nueva y precios que llevan años al alza y sin control. De hecho, el 'cap i casal' es ya una de las ciudades con los precios más altos del país y que ha registrado los mayores aumentos, tanto en compraventa como alquiler, de los últimos años. Y el escenario no es nada esperanzador para los próximos años.

"A medio plazo es un drama el que nos espera", advierte Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV). Fundada en 2017 por diferentes agentes del sector, desde promotores hasta comercializadora, gestoras y universidades, la Cátedra lleva desde 2019 alertando del desequilibrio en el mercado inmobiliario en sus informes trimestrales, que realiza con Big Data y analizando cerca de 50 indicadores. Una "voz coral" que pretende predecir la evolución del mercado para anticiparse y buscar soluciones. 

Así, desde hace años, reclama a la istración medidas para evitar el colapso de la vivienda, apuntando, en este sentido, a la necesidad de aumentar la oferta dada la escasez de producto y el crecimiento de la demanda. Pero se ha llegado tarde y la situación ha llegado a "niveles dramáticos y de tensión", asegura su director. Por ello, y aunque el nuevo gobierno autonómico de Carlos Mazón ha presentado un nuevo decreto para reactivar la VPO en la Comunitat, algo que reclamaba la Cátedra, Cos-Gayón recuerda que esas viviendas no estarán finalizadas hasta dentro de tres años, por lo que mientras tanto urgen otras soluciones dada la gravedad de la situación. 

"La activación de la vivienda de protección pública era necesaria, pero hay que recordar que los proyectos son a tres años, entre que se tramita y construye, por lo que la única opción en el corto plazo son las viviendas vacías, aquellas que ya tenemos construidas", subraya el también director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la UPV. De hecho, advierte de que las alzas de precios van a seguir y la oferta seguirá siendo mínima en València y su área metropolitana, aunque prevé que el mercado pueda empezar a sanear en cinco años si salen nuevos proyectos. 

-La Cátedra lleva años advirtiendo de la merma en la oferta de obra nueva y en la escalada de precios producida por esa situación, pero ¿cómo se ha llegado a la emergencia habitacional actual?

-No poniendo los datos como sustento de las decisiones. Se han tomado decisiones políticas pensando en ayudar y con buenas intenciones, pero basadas en tópicos muchas veces o en cosas que no han sucedido. Por tanto, lo que ha pasado este tiempo es que se ha unido la poca existencia de viviendas, derivada de la gran crisis de 2008, con una batería de soluciones que han empeorado la situación. Concretamente, en la Comunidad Valenciana se empiezan a poner modelos encima de la mesa que no han terminado de funcionar, poniendo el foco en la vivienda social, pero con un planteamiento que no da ningún resultado. 

Por otro lado, en el tema del alquiler, las decisiones no han ido hacia el aumento de la oferta, sino por su condicionamiento. Además, se ha premiado a la demanda, intentando ayudar para conseguir que entre al mercado de la compraventa a través de los préstamos ICO o del IVF, pese a que hay poco producto y eso está agrandando aún más la demanda mientras apenas hay vivienda para comprar.

-Pero si hay demanda en el mercado, ¿por qué no se construye">

-Una de las principales exigencias de la Cátedra era la reactivación de la vivienda protegida, más conocida como VPO. El Consell ha presentado un nuevo decreto, pendiente de aprobación. ¿Va a ayudar a revertir la actual situación en la región?

-Estoy convencido. Desde la Cátedra valoramos muy positivamente que se haya introducido la vivienda joven porque eso va a conseguir dar una solución habitacional a este colectivo.

-Hasta ahora, ¿cuánta VPO se estaba haciendo?

-En este momento, no había más de 200 viviendas porque los números no salen, pero sigue habiendo un hándicap muy importante y es el coste de construcción.

-¿Han sido los costes el factor que explica la subida del módulo de 2.200 euros el metro cuadrado útil de máxima a 2.400 euros? ¿Era necesario ese aumento dada la coyuntura actual de alza de precios y que van a llevar a que una vivienda VPO esté en los 200.000 euros?

-Al final, el decreto crea una vivienda joven de un máximo de 60 metros cuadrados útiles que estará en los 144.000 euros sin plaza de garaje. ¿Eso es caro cuando en València de media el precio está en 3.500 el metro cuadrado? Con plaza de garaje se quedará en 153.000 euros. Creo que es un precio razonable para un piso de dos dormitorios y dos baños. El problema está en lo que cuesta construir esos 60 metros cuadrados útiles que son 80 metros cuadrados construidos con elementos comunes. Ahora mismo, los costes están en 1.300 euros, lo que supone 104.000 euros de los 153.000 de la vivienda protegida con garaje. A ello hay que sumar el precio suelo, los honorarios de los técnicos, las licencias... Por tanto, se va achicando el margen promotor.

-¿Cómo se explica la liberalización de la VPO y su posibilidad de venta cuando se necesita ampliar el parque público para favorecer el alquiler asequible? 

-Si haces vivienda asequible, la demanda del alquiler pasará a la compra y los precios se relajarán. Ahora mismo, para muchos el alquiler es la única opción, por lo que hay mucha demanda prestada e indirecta. Nuestra apuesta, y así lo ha recogido el decreto, es que el módulo no pueda subir indefinidamente porque entonces será imposible comprar vivienda protegida. Uno de los objetivo es dar una opción a personas con un salario no muy alto, pero estable, de forma que una primera etapa de su vida pueda vivir en una vivienda más pequeña de 60 metros cuadrados útiles y que luego pueda irse a vivir a otra y no tenga que ser la definitiva. El problema es que les hemos metido a las nuevas generaciones que la casa que compras tiene que ser grande y, por eso, se ha introducido la opción de venta para este colectivo con el objetivo de darle una puerta de salida porque sino no va a entrar.

-Una vez se apruebe, ¿tienen una estimación de cuántas viviendas podrían de forma inmediata entrar en carga?

-Creemos que por encima de 50 promociones de más de 50 viviendas podrían empezarse con carácter casi inmediato entre febrero y marzo solo en el área metropolitana de València en ciudades como Sagunt o Torrent, pero también en Alicante ciudad. Vemos que hay movimiento en los promotores. El sector lo que quiere es seguridad más que una rentabilidad y eso es lo que ofrece la VPO.

-La aprobación de este decreto es un compromiso del Consell en el marco de su plan de legislatura para construir 10.000 nuevas viviendas en la Comunitat Valenciana. ¿Ve realista y posible este plan?

-Ahora mismo pensar que en dos años y medio tendremos promociones acabadas es muy difícil, pero sí que veremos que estén iniciadas. Solo la perspectiva de que eso suceda puede destensionar el mercado.

-¿La Cátedra se siente más escuchada ahora que con el anterior Consell del Botànic?

-Lo que vemos es que las políticas que se ponen en marcha ahora se basan en datos objetivos y están actuando del lado que hace falta, que es el de la oferta y no el de la demanda. Por eso, ahora la política es adecuada, porque incide mucho en la oferta. En líneas generales, vemos que se toman decisiones con datos y no por consignas.

-¿Qué nuevos deberes ponen a la istración valenciana?

-La tramitación de las licencias sigue siendo una cuestión nefasta a nivel general. Algo que conseguiría cambiar esta situación es que hubiera silencio istrativo positivo, que ya lo hay en otras cosas. Muchas promociones no tienen licencia porque hay otras solicitudes con más prioridad de las que tienen que informar los mismos técnicos. No podemos estar 14 meses esperando porque eso compromete la viabilidad de los proyectos. 

También está el tema impositivo. Debería haber un Pacto de Estado porque no tienen ningún sentido el IVA en la vivienda y menos, desde luego, en la VPO. No tiene sentido, pero no se hace por un tema recaudatorio. Todos tenemos que correr y la istración no solo debe dar el marco, sino acompañar.

-¿Qué predicciones tiene para el mercado de la vivienda en València en los próximos años?

-La predicción a un año es que nos vamos a un precio del 14% si no cambian las cosas. Si en los próximos 2-3 años conseguimos 2.500 nuevas viviendas, se va a reducir el precio. Por tanto, entendemos que dentro de 5 años el escenario será muy diferente: menos tensionado, con total seguridad. pero con riesgo extremo de asentamientos informales porque por mucho que se mejore el mercado de la obra nueva, el alquiler costará más.